とことんリーズナブルに家を建てるがモットーのすみです。
私も家探しの最初は、中古、新築、注文、建売でめっちゃ悩みましたが、中古住宅を買うときに一番怖いのが、失敗ですよね。
私は絶対失敗したくないので、どんなことにも徹底研究してから行動します。
要するにビビリです。
本記事では、わたしが中古住宅を検討している時に参考になった、以下についてまとめています。
ぜひ、参考にしてみてくださいね。
- 中古住宅購入者の失敗＆後悔の口コミ
- 中古住宅選びの失敗を避けるコツ
みんなの中古住宅の失敗＆後悔口コミ
まずは、中古住宅購入者の後悔した口コミをご紹介します。
主にヤフー知恵袋のコメントを要約しています。
HM(30代・女性)
中古住宅を購入したが、周りが新築を建てているのでうらやましい。
MN(30代・女性)
中古マンションが2680万円で安いと思って購入。月8万円のローン返済と思ったが、修繕積立費用、管理費、駐車料金でプラス3万円くらいかかりきつい。
NA(30代・女性)
旦那が建築関係で、中古買うなら建売の方がマシと言ってます。仕事で中古戸建ての家を見たとき、階段でよく転びそうになる部分があり、よく見ると階段の高さが1段だけ違った。
SS(30代・男性)
中古住宅は新築と違って、売った後に欠陥が見つかっても、不動産業者は責任をとらなくてよい。そのため、内覧で不具合を指摘しても、問題ないと片付けられることがある。
SN(20代・女性)
未入居の注文住宅を中古で購入。内覧時はオシャレさに惹かれて購入したが、実際住んでみると、家具が起きにくい間取りである事であり、毎日売り払いと思って後悔している。
SA(30代・女性)
建て替え不可の物件かどうかはよくみて購入する事。生活が変わって売りたいときに後悔する。
FS(30代・男性)
田舎の安い中古物件を購入したが、資産価値の下落後悔している。過疎化がすすみ、公共施設も減少する。
MH(20代・女性)
日当たりが良い中古マンションを購入したが、ベランダからラブホテルの看板が見える事に気付き後悔。
SS(30代・男性)
中古住宅は新築と違って、売った後に欠陥が見つかっても、不動産業者は2年までしか責任をとらなくてよい。そのため、内覧で不具合を指摘しても、問題ないと片付けられることがある。
SK(20代・女性)
契約時に気になったポイントはそのままに、中古住宅を購入。しかし、騒音はうるさいし、薄暗いし、気になったポイントはやはり気になる。
KT(40代・女性)
子供4人の母です。3階建中古住宅を購入。1階が駐車場であり、車を止めると自転車とギリギリで夫がブチギレ。毎晩喧嘩になっており、買わなければ良かったと後悔しています。
HA(40代・女性)
車庫は登記していないと言われ、住宅ローンを借りるには登記しなければならず、契約額からさらに20万弱登記代を支払いました。
GT(30代・女性)
我が家は屋根の勾配がきつく形状も凸凹しているため､外装のメンテナンス費用もものすごくかかる事を後から知りました｡
みなさん、建物以外の予想外の出費がある、住んでみると駐車場がせまい、家具が置きにくい、周りの新築がうらやましい、などと言われていますね。
また、内覧時に気になったところをはっきり指摘せずに契約すると、やっぱり住み始めてから気になるようです。
中古住宅は、勢いで購入するのではなく、じっくりシミュレーションしてから買うことが肝心です。
ここだけ注意！中古住宅購入で失敗しない9つのコツ
ここでは、おさえるべき中古住宅購入のポイントをまとめています。
土地と建物に分けてチェックすべきポイントを考えます。
土地のチェックポイント5つ
土地は、中古も新築も関係ないので、我が家の検討結果も踏まえてチェックポイントを紹介します。
- 駅徒歩15分以内
- 地盤が強い
- 道路幅4m以上
- 浸水や土砂崩れリスクが低い
- 市街化調整区域に指定されていない
駅徒歩15分以内
「不動産格差〜マンションは駅7分以内しか買うな〜」という本が有名で、私も読んだんですが、資産価値を考えるならとにかく駅チカがオススメということ。
でも、駅に近いほど高いのは当然ですよね。
我が家は戸建てで探していたので、駅徒歩15分以内を目安にしていました。
家を買うときは、内装や周辺施設など色々なこだわり条件がでますが、全てを満たした物件を購入するのは無理です。
そうすると、はじめに妥協するポイントが駅徒歩。
我が家も、最初は徒歩5分で探していましたが、15分以内にまで広げました。20分は流石にしんどい。
このように考える家庭が多いと思いますので、駅徒歩15分以内は、不動の人気があり資産価値が減りにくいといえます。
参考までに、関西住みたい街で有名な西宮にて、ほぼ同条件の中古戸建ての価格を、駅徒歩8分、15分、17分で価格を比べてみました。
| 仁川駅徒歩8分物件 | 仁川駅徒歩15分物件 | 仁川駅徒歩17分物件 | |
| 価格 | 4280万円 | 4380万円 | 3580万円 |
| 土地1坪あたりの価格 | 107万円 | 112万円 | 94万円 |
| 築年数 | 2000年7月 | 2005年4月 | 2001年2月 |
| 間取り | 4LDK | 4LDK+S | 4LDK |
| 土地面積 | 132.15m2（39.97坪） | 128.94m2（39.00坪） | 125.76m2（38.04坪） |
| 建物面積 | 100.07m2（30.27坪） | 111.03m2（33.58坪） | 112.2m2（33.94坪） |
| 土地の形 | 長方形 | 正方形に近い | 正方形に近い |
駅徒歩8分、15分の物件と比べると、17分の物件は価格がかなり下がってることがわかると思います。
今後の資産価値を考えると、15分以内にしておくのがオススメです。
地盤は強いか
地盤は強いところを選びましょう。
大雨、台風、地震で地盤沈下、土砂災害になる可能性があるからです。
お気に入りの土地があり、手っ取り早くどんな地盤かを調査したいなら、外部ツール「GEODAS（ジオテック株式会社）」が使いやすいです。
地盤調査した場所がマップに記されており、良好地盤なのか、軟弱地盤なのかが大体わかります。
ピンポイントではないので、あくまでざっくりの結果ですが、かなり参考になります。
道路幅4m以上あるか
家の前の道路が4mあるか確認しましょう。
その理由です。
- 道が広いほど資産価値が高い
- 4mないと車のすれ違いが厳しい（普通車の横幅が1.8mのため）
- 4mないと再建築不可
我が家の前の道路は、4.9mですが、車のすれ違いは、ちょっと気を使いながらやってます。
中古物件は、昔の建築基準法で建設されたものもあり、道路が4m未満のところもあります。
そのような場所は、再建築不可の物件になるので、一生持つことを考えればOKですが、私はおすすめしません。
資産価値を考えると、道路4m以上の物件がオススメです。
浸水や土砂崩れリスクが低い
津波・浸水や土砂災害の被害にあうリスクが少ないところを選びましょう。
国土交通省のハザードマップポータルサイトで調査できます。
一例ですが、津波被害を受けやすいと言われている徳島県の一部を、ハザードマップで見た例がこちらです。
青枠で囲っている薄いピンクが津波がくるエリア、赤枠で囲った濃いオレンジは土砂災害がおきやすいエリアです。
このツールを活用して、津波や土砂災害リスクが低い土地を選びましょう。
市街化調整区域に指定されていない
市街化調整区域に指定されていないところを選びましょう。
これは将来的にかなり重要ポイントです。
市街化調整区域とは、都市計画法で『住宅を建ててはいけない区域』とされてます。
実際には市街化調整区域内に建つ中古住宅が販売されています。
というのも、都市計画法施行前から建っていた住宅を建替えるなどは、例外としてOKだからです。
ただ、市街化調整区域は、「インフラ整備しません」と、国が言ってますので、10年、20年を見据えると、非常に不便な街になることが想定されます。
下手したら、ゴミ収集車がきてくれなくなるかも・・・そんなの嫌じゃないですか？
なので、今から選ぶなら市街化調整区域の土地を選びましょう。
調べ方としては、外部ツールで便利な「市街化調整区域マップ（有限会社メタウェアリサーチ）」があります。
建物のチェックポイント4つ
次は、建物に関してのチェックポイントです。
- 築15〜20年の物件
- 設備トラブル、雨漏り、シロアリ被害、断熱材の劣化をチェック
- 予想外の費用を計算しておく
- 駐車場やインテリアのシミュレーション必須
築15〜20年の物件
資産価値は、土地は変わりにくいですが、建物は10年でガクンと落ちます。
そのため、築15〜20年のものを選んでおくと、資産価値の急落リスクが少なく安心です。
築15年以下だと、まだリーズナブルじゃないということになります。
余程気に入ったところがあれば、築15年以下でもいいですけどね。
設備トラブル、雨漏り、シロアリ被害、断熱材の劣化をチェック
中古住宅のトラブルでよくあるのが、以下。
- 設備トラブル（水回り、冷暖房など）
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 断熱材の劣化
ここはしっかりチェックしましょう。
不動産仲介業者、売主任せではダメです。
中古住宅の場合は、不動産業者は、トラブルの保証はしてくれません。
売主が保証してくれる瑕疵（かし）保証がありますが、その保証期間は非常に短く、0〜3ヶ月程度です。
なので、中古住宅内覧のときにしっかりチェックしましょう。
ただ、シロアリとか断熱材などについては、自分でチェックできないですよね。
その場合は、ホームインスペクターに住宅診断をお願いするか、万が一の保険として、瑕疵（かし）保険に入っておくのがオススメです。
予想外の費用を計算しておく
中古住宅購入時は、建物＋土地の価格だけに目が行きがちですが、予想外の費用がたくさんあり、結果的にローンの支払いが苦しくなることがあります。
特に予想外っ！となるのが、
- リフォーム費用
- 修繕積立費用
リフォーム費用は、住む前にかかるお金で、どこまでこだわるかによって値段が変わります。
また、修繕積立費用は、定期的な補修費を積立ておきましょう、という費用です。
マンションの場合は、もともと修繕積立費用が必須になります。
戸建ての場合は、トラブルの際に用意する人が多いのですが、急な出費は痛いですよね。
なので、あらかじめ月々積立ておけば、いざという時にあわてなくて済みます。
月1万円くらい積立ておくと良いようです。
駐車場やインテリアの配置シミュレーション必須
中古住宅購入時は、内覧しに行って綺麗でオシャレだから、勢いで購入してしまう人も多いようです。
しかし、駐車場のスペースや、家具の配置などは全然考えず、住み始めてから狭い、使いにくいということを痛感している人も多い。
そうならないためにも、自分たちが保有している家具や車の寸法を計測し、本当に使いやすいのか、家具がしっかり置けるのか、シミューレーションしておきましょう。
寸法をノートにまとめて、購入予定住宅の間取りに照らし合わせて、配置を考えておくのがおくのがオススメです。
私は注文住宅でしたが、自作の間取りツールを100均のマグネットシートで作って、間取りやレイアウトのシミュレーションを死ぬほどやりました。
これによって、間取り、持っている家具がちゃんと入るか？駐車場は狭くないか？などがわかりましたのでオススメです。
まとめ
- 駐車場がせまい
- 自転車置き場がない
- 家具が置けない
- 設備のトラブルがあった
- 予想外の出費が多かった
- 新築が羨ましく見える
- 駅徒歩15分以内
- 地盤が強い
- 道路幅4m以上
- 浸水や土砂崩れリスクが低い
- 市街化調整区域に指定されていない
建物
- 築15〜20年の物件
- 設備トラブル、雨漏り、シロアリ被害、断熱材の劣化をチェック
- 予想外の費用を計算しておく
- 駐車場やインテリアのシミュレーション必須
以上、参考になれば幸いです。
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